Mur mitoyen: Loi et principe

Vous êtes propriétaire d'une maison qui comporte un mur mitoyen avec l'habitation de votre voisin. Qu'est-ce que cela implique et quels sont vos droits sur ce mur? Voici quelques pistes de réponse.

Principe du mur mitoyen

Un mur mitoyen relève d'une notion juridique définie par le Code Civil: la mitoyenneté. Elle implique une propriété "partagée" ou copropriété du mur dont il est question.

Exemple: J'ai une maison avec jardin. Un petit mur sépare ma propriété de celle du voisin qui a également une maison avec une cour. Ce mur est probablement un mur mitoyen.

Concrétement, un mur est mitoyen lorsqu'il sépare deux propriétés, qu'il soit question de bâtiments, de cours, de jardins ou de champs. L'article 653 du Code Civil parle à cet égard de "présomption" de mitoyenneté: Cela signifie que tout mur séparatif est réputé être mitoyen, sauf à ce que l'un des propriétaires intérressés rapporte la preuve contraire (en établissant que le mur lui appartient soit en totalité, soit qu'il appartient uniquement à son voisin).

Mur mitoyen: Réglementation

Qu'est ce qu'implique la mitoyenneté? La mitoyenneté (article 653 et suivants du Code civil) d'un mur implique des droits et des devoirs pour les parties concernées. La réparation, l'entretien et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui ont droit, et proportionnellement aux droits de chacun (article 655 du Code civil). Cela signifie que l'entretien et la réparation du mur mitoyen incombent à chaque propriétaire à proportion de son segement de mur. (Un mur peut être mitoyen sur une partie et pas en intégralité, tout dépend de la configuration des lieux).

Comment détermine t-on cette propriété et son étendue? Comme précédemment évoqué, le simple fait de constater la présence d'une ligne de partage entre deux propriétés fait présumer le caractère mitoyen du mur.

Toutefois, on peut aller contre cette présomption en démontrant que le mur n'est pas mitoyen et qu'il appartient à l'un ou l'autre des deux propriétaires. Comment ? Selon les textes, il faut pouvoir affirmer que la "sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné" ou qu'il ny a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur".

Cela signifie que le mur n'est pas mitoyen lorsqu'il est pourvu d'une pente unique à son sommet ou qu'il existe des tuiles/corniches penchant vers l'un des deux côtés. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre. Il est donc le seul propriétaire à devoir l'entretenir.

On peut également prouver qu'un mur n'est pas mitoyen grâce à un titre de propriété ou par un autre procédé juridique appelé l'acquistion par prescription. C'est le fait d'entretenir une chose et de se comporter comme son propriétaire pendant une longue période san qu'aucune personne n'ait constaté cet état de fait.

Mais en pratique, comment s'y retrouver et déterminer si oui ou non le mur est mitoyen?

L'intervention d'un huissier de justice qui établira un constat sur place pointant ou non des éventuelles traces de mitoyenneté peut être un début. Le plus simple reste, en cas de conflit, d'obtenir l'avis d'un expert en la matière, désigné amiablement (il peut parfois s'agir d'un notaire) ou judiciairement (l'expert est alors inscrit sur une liste spécifique des experts de justice auprès du tribunal de grande instance ou la cour d'appel compétente).

Peut-on percer un mur mitoyen?

Dans la mesure où le mur est mitoyen on ne peut pas le percer sans accord de l'autre propriétaire (article 662 du Code Civil). L'on peut tout au plus y adosser une construction, sous certaines conditions prévues par l'article 657 du Code Civil

Abandon de la mitoyenneté d'un mur

Il est possible de se décharger de la responsabilité qu'engendre le caractère mitoyen d'un mur. Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant son droit de mitoyenneté, dès lors que le mur mitoyen ne soutient pas un bâtiment lui appartenant, ses terres ou celles du voisin (article 656 du Code civil). Bien évidemment, il faut que le voisin soit d'accord, et à défaut, il conviendra de saisir le juge du tribunal de grande instance pour trancher le litige.

Mais attention, cet abandon de propriété est alors définitif sauf à ce qu'un jour, le propriétaire y ayant renoncé decide de le racheter moyennant finance.