Relations propriétaire-bailleur/locataire: mode d'emploi
Pour vous indiquer ce qu'un propriétaire bailleur peut demander à son locataire, nous vous retraçons les temps forts de la relation des deux parties de A à Z pour vous éclairer sur vos droits et devoirs respectifs tout au long de votre relation.
Dossier de candidature locataire et solvabilité comme seule critère de choix. A la recherche d'un logement en location,vide ou meublé , vous avez pris rendez-vous en direct avec le propriétaire-bailleur ou avec un professionnel de l'immobilier pour visiter un ou plusieurs biens. A l'issu de la visite de l'appartement ou de la maison, vous êtes séduit(e). En tant que futur(e) locataire, vous devez donc communiquer une liste limitative de pièces fixée par décret n°2015-1437 du 5 Novembre 2015 pour constituer un dossier de candidature. Ces différentes pièces ont pour but de donner une vision claire au propriétaire-bailleur de votre identité, de votre domicile actuel, de votre activité professionnelle et de vos ressources financières. Selon votre situation professionnelle et/ou vos ressources financières, si vous êtes étudiant(e) par exemple, vous pouvez avoir besoin de la caution d'une personne physique ou morale qui fournira aussi des pièces justifiant de son identité au regard d'une liste limitative également. Il ne pourra vous être demandé de communiquer vos relevés bancaires par exemplaire. Le seul critère de choix est de remplir les conditions de solvabilité requise: justifier soi-même ou sa caution d'un contrat de travail à durée indéterminée et d'un revenu égal à 3 fois le montant du loyer mensuel à jour. Aucune discrimination ne peut être faite quant à l'accès au logement.
Bail ou contrat de location et dépôt de garantie.
Sous réserve de l'acceptation de votre dossier de candidature, un contrat-type de location (bail) régi par la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 contenant une partie annexe obligatoire (Notice d'information) sera établi entre le bailleur et le locataire ou les locataires en cas de colocation. Ce bail diffère dans sa durée: pour un logement vide, il est d'au moins 3 ans et pour un logement d'habitation meublé au moins d'une année. Seule la signature du bail vous assure la réservation et la jouissance exclusive du bien. A noter: on ne peut plus vous imposer un chèque de réservation. Outre l'identité des parties, la description du logement, ce bail comportera notamment la surface habitable, le montant du loyer, les modalités de paiement et les dates des échéances à terme échu ou à échoir le 1er ou le 5 du mois le plus couramment. Remarque: les modalités de paiement ne sont pas imposables par le bailleur. Le contrat peut aussi prévoir le paiement d'un dépot de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives (montant d'un mois maximum pour une location nue et de deux mois maximum par une location meublée).
Etat des lieux d'entrée et de sortie, restitution du dépôt de garantie
L'état des lieux d'entrée est ensuite le préalable à votre installation et à la remise des clés. A savoir: le propriétaire n'est plus en possession des jeux de clés du logement. La loi de 1989 souligne que le bailleur "ne peut s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logementn à condition qu'il ne s'agisse pas des travaux de transformation". Modifier le coloris de peinture, accrocher des tableaux ou fixer des étagères est possible. Mais le locataire, au moment de son départ, doit par exemple impérativement reboucher les trous faits. Lors de l'état des lieux de sortie à la remise des clés par le locataire, le bien devra être conforme à l'état des lieux d'entrée avec un niveau de vétusté consenti. Le dépot de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées ou des dégradations faites. Si l'état des lieux est conforme à celui d'entrée, le délai de restitution est d'un mois.
Dysfonctionnement et travaux
En cas de dysfonctionnement rencontré par le locataire dans le bien loué (chaudière en panne, fuite...) ce dernier doit en premier lieu, alerter son contact (propriétaire bailleur ou son représentant) qui détermine qui du locataire ou du propriétaire doit prendre en charge les travaux. Le locataire doit pouvoir laisser entrer le ou les artisans pour faire établir un devis, puis une fois l'entreprise mandatée, il a obligation de la laisser entrer pour l'intervention.
Donner congé ou tacite reconduction
Lorsque locataire, vous avez l'intention de quitter le bien loué et de mettre fin à votre bail (donner congé), vous pouvez le faire selon 3 modalités: envoi d'un courrier recommandé avec avis de réception, courrier remis en main propre avec émargement ou acte d'huissier.
S'il s'agit d'un logement vide ou nu, vous devez le faire trois mois avant votre départ (voire un mois si le bien est dans une zone de tension du marché locatif) et dans un marché meublé, un mois avant. Si vous ne donnez pas congé au bout des trois ou un an, il y a tacite reconduction du contrat pour la même durée.